Что ждет строительный бизнес в 2015 году?

13.03.2015 / строительство 2015
Что ждет строительный бизнес в 2015 году?

08. 12. 2014 | 14:00 Что ждет строительный бизнес в 2015 году. Текст: Себестоимость строительства возрастет на 10-15%, спрос снизится, а количество стартапов на первичном рынке заметно сократится.

Так видятся перспективы 2015 года генеральному директору компании ЮИТ Санкт-Петербург Михаилу ВОЗИЯНОВУ. Уходящий год стал рекордным по объемам предложения строящегося жилья каждый месяц в среднем Примерно на треть больше, чем годом ранее. Ваша компания тоже ставила количественные рекорды. Нет, объемы вывода новых объектов в 2013-м и 2014-м у нас примерно одинаковы 107 тыс.

кв. м и 105,5 тыс. кв. м.

Мы действовали по плану, не ориентируясь на всплеск спроса в одном квартале. Да и другие застройщики, думаю, тоже. На рынке недвижимости принимать спонтанные решения о запуске объектов невозможно. Мы же не хлеб печем: сегодня три булочки сделал, а завтра пять, потому что продается.

У нас очень длительный цикл подготовки проекта. От приобретения участка до выхода на строительную площадку проходит два-три года. Земля под те объекты, которые выводились в продажу в этом году, покупалась в 2011 году. И только сейчас мы добежали до момента, когда можем приступить к строительству.

Такая длинная подготовка к стройке из-за пресловутых административных барьеров в отрасли. Отчасти это так. Все мы помним, что в 2012-2013 годах, после смены команды в правительстве Санкт-Петербурга, планировки территорий (ППТ). В последние полтора года процесс сдвинулся с мертвой точки.

В конце ноября, к примеру, нам согласовали ППТ нашего крупнейшего проекта. Сегодня не могу утверждать, что в Петербурге какие-то особо высокие бюрократические барьеры. Так что активный вывод на рынок большого количества новых проектов в течение этого года объективно обусловленный процесс, а не реакция строительного бизнеса на оживление спроса. Хотя надо признать, что с тех пор как у крупных девелоперов в портфелях появилось большое количество проектов комплексного освоения территорий, им стало проще корректировать свои маркетинговые стратегии.

Если ППТ согласован, то очереди могут выводиться на рынок одна за другой в соответствии с изменением объемов продаж. Некоторые эксперты считают, что рынок перекошен: предложение вот-вот превысит спрос. Вы согласны с этим. По данным аналитиков, по сравнению с 2011 годом объем предложения вырос в два раза до 4 млн кв.

м. Конкуренция, конечно, стала более серьезной. Но, с другой стороны, по нашей оценке, 2 млн кв. м было недостаточно для удовлетворения накопленного спроса.

По крайней мере, пока мы не замечаем никакого перепроизводства. В этом году. Был зафиксирован существенный пик в первом квартале, который завершился в апреле. Затем мы отмечали снижение даже ниже показателей продаж в летние месяцы прошлого года.

А с сентября опять видим постепенное оживление среди покупателей, и в четвертом опять хорошие результаты. Мы выполнили план продаж как по каждому из полугодий, так и по году в целом. Думаю, по итогам года выйдем на показатели, сопоставимые с продажами в 2013-м. А что дальше.

Эксперты говорят, что ажиотаж выжал покупательскую способность рынка и прогнозируют стагнацию или даже провал. Очень сложно делать прогноз на следующий год. Не вижу предпосылок ожидать, что он будет лучше, чем этот. Не исключаю, что активность покупателей будет несколько ниже, чем в 2014 году.

В лучшем случае, в 2015-м объемы продаж окажутся на уровне 2014-го. Скорее всего, спрос будет носить такой же волнообразный характер, как в этом году. Зависеть это будет от многих факторов. Например, многие россияне весной переложили накопления не в недвижимость, а в валюту.

Если курс рубля начнет укрепляться, мы увидим обратное движение накопления будут вынимать из долларов и евро и вкладывать в недвижимость. Это будет видно уже в первом полугодии. Колебания спроса затронут в большей степени новостройки эконом-класса. Мы работаем в более высоких сегментах комфорт, бизнес, элита.

Наши покупатели приобретают жилье преимущественно для себя, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%. А потому весенний ажиотаж, связанный с тем, что клиенты забирали деньги из банка и перекладывали их в недвижимость, коснулся нас в меньшей степени. Зато и не ждем большого провала. Как скажется снижение спроса на рынке с рекордным объемом предложения.

Если вспомнить ситуацию 2009 года, то сценарий может быть похожим. Нельзя исключать, что застройщики будут снижать темпы строительства и даже останавливать какие-то объекты. Уровень устойчивости компаний будет зависеть, во-первых, от темпов продаж квартир, во-вторых, от положения дел в банковском секторе. Уже заметны первые признаки проблем в банковской сфере: выросла процентная ставка по кредитам, увеличивается количество отказов в банковском финансировании проектов.

Это касается не только строительства, такая картина во всей экономике. Но понятно, что девелоперы будут испытывать трудности с привлечением средств под новые проекты. Напомню, что предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств.

Но всегда находятся любители рисковать. Нас, кстати, эти проблемы не коснутся: мы получаем средства от финской штаб-квартиры компании, которая занимает деньги в скандинавских банках. Но, вероятно, у вас окажутся выше другие риски связанные с ослаблением рубля. Какова доля импортных материалов и оборудования в ваших домах финского качества.

Точную цифру назвать не могу, сейчас в компании изучается этот вопрос. Доля импортных материалов зависит от класса объекта. В элите она может достигать 30%. Особенно высок этот показатель в отделочных материалах и инженерных сетях.

Но даже продукция российских производителей оказалась чувствительной к удорожанию евро и доллара. При ее производстве используются, как правило, импортные компоненты добавки, краски, комплектующие. То есть, если импортируемые стройматериалы подорожают параллельно повышению курса валюты, примерно в полтора раза, то российские на 10-15%. Покупателям готовиться к росту цен.

Подорожание стройматериалов, безусловно, приведет к росту себестоимости строительства и, соответственно, цен на первичном рынке. И это только за счет изменения курса рубля к валюте. Есть еще инфляционная составляющая. По нашим прогнозам, в конце 2015 года рублевая себестоимость строительства возрастет на 15-20% по отношению к нынешним показателям.

Это отразится на цене квадратного метра или, учитывая ожидаемую стагнацию спроса, застройщики будут вынуждены взять часть затрат на себя. Часть затрат возьмут на себя поставщики стройматериалов, часть застройщики, остальное удорожание ляжет на покупателей. В каких пропорциях будет разделен рост себестоимости, пока сложно предположить. Надо понимать, что возможности строительного бизнеса по сдерживанию цен небезграничны.

Петербургские застройщики работают с прибылью 10-15% в год. Дополнительно ситуация осложняется тем, что российская валюта не пришла к какому-то устойчивому уровню, в соответствии с которым можно делать прогнозы на следующий год. Изменение себестоимости строительства в следующем году сейчас просчитать просто невозможно. Думаю, пройдет первый-второй квартал 2015 года, прежде чем мы поймем, что и сколько будет стоить в рублях.

Это не очень сильно повлияет на те объекты, строительство которых уже заканчивается. Если строительство дома идет в течение десяти кварталов, то всплеск затрат на протяжении одного квартала не так уж заметен. Но будущих новостроек коснется в полной мере. Каким будет 2015 год для строительного рынка Петербурга.

Думаю, следующий год будет не таким интенсивным по количеству стартапов. Во-первых, сложно спрогнозировать спрос. Во-вторых, неопределенность с затратами на строительство. Не очень понятно, сколько денег нужно вложить в объект, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентом.

В-третьих, возникнут трудности с финансированием. Если говорить о нас, то мы не заглядываем далеко вперед. Долгосрочные планы в неустойчивой экономической ситуации вредны. Горизонт планирования сократился примерно до месяца.

Если раньше я мог четко сказать: в следующем году мы выведем на рынок две тысячи квартир, сейчас не берусь делать такое утверждение. Впрочем, не исключаю, что еще до конца этого года или в начале следующего мы объявим о реализации очередного проекта. Пока называть не стану. Но одно могу сказать уже сегодня: новых крупных проектов, равных Новоорловскому, в следующем году у нас не будет.

Комментарии закрыты.